もしあなたが土地と建物の名義が違う不動産を売却する予定なのであれば、以下のような考えを一度は持ったことありませんか？
・名義が違うことによって、何か問題はあるの？
このように土地と建物の名義が違うことで、頭を悩ませている人は多いのではないでしょうか。
そこで今回の記事では、土地と建物の名義が違う不動産を売却する時に、絶対に知っておくべき必須情報を紹介していきます。
この記事を読むことによって、名義が違う不動産を売却できるどうかわかりますよ！
◎本記事の要点まとめ
まず先に本記事の要点をまとめます。
ずばり土地と建物の名義が違う不動産の売却は可能です。しかし建物の名義が異なる土地、もしくは土地の名義が異なる建物を購入したい人は少ないため売却の難易度は高いです。その際効果的な方法は2種類あります。一つ目は相手から名義を買い取り名義を統一する方法です。しかしこの方法は相手の承諾を得る難しさや買取に多額の費用が掛かる点など現実的とは言えません。
2つ目の方法は名義を統一せずに不動産投資家に売却する方法です。投資家は家賃や地代収入目的で不動産を購入していますので、名義が違うこと自体はそこまで気にしていません。その際には投資用物件に強い不動産一括査定サイトを利用し、投資用物件に強い不動産会社とマッチングするのが鉄則です。
土地と建物の名義が違っても売却はできる？
さっそく結論からお伝えすると、土地と建物の名義が違っても不動産売却自体は可能です。
土地の名義人は、建物の名義人に一切断りなく土地を売却することができます。
逆も同様に、建物の名義をもつ人は土地の名義人の許可なしで建物を売却することが可能です。
ただし土地の名義人が建物まで売却する権利はありません。
土地の名義をもっている人は、あくまで土地を自由に売却できるということになります。
法律的にはそれぞれ自由で売買できますが、実際の不動産市場では、すでに他人名義の家が建っていて融通が利かない土地を買う人はなかなかいません。
また土地が別名義なのに、建物だけ買いたいという人もいないのが実情です。
共有名義の建物や土地をうまく売却するには？
ここまで土地と建物の名義が違う不動産でも、売却自体は問題なく可能だとお伝えしました。
実際に買う人はあまりいませんが、法的には問題ないことを理解していただけたと思います。
土地と建物の名義が違うことによる最大の問題は、売却しにくいことです。
どうすれば、買い手を見つけることができるのか気になっている人も多いことでしょう。
効果的な方法は主に二つあります。
土地と建物の名義が違う不動産の効果的な売却方法
- 片方の名義を購入して土地・建物の名義を統一し、通常通り不動産売却
- 名義の違いをあまり気にしない不動産投資家に売却
まず一つ目は片方の名義を購入して、土地・建物の名義を統一することです。
名義を統一すれば、通常の不動産と同じ扱いになるため、売却も非常にやりやすくなることでしょう。
しかし名義の統一は相手の承諾を得るのが難しいですし相手の土地もしくは建物を買い取る費用もかかります。
そこで名義の統一をしなくても簡単に売却する方法があります。それは名義の違いを気にしない不動産投資家に売却することです。
投資家は家賃や地代収入目的で不動産を購入していますので、名義が違うこと自体はそこまで気にしていません。
以下ではそれぞれの方法について解説していきます。
多くの人が名義の統一をせずに売却したいと思いますので、まずは名義の統一せずに売却する方法から解説していきます。
名義統一せずに売却する方法
名義統一は相手からの承諾を得るのが難しく、買取に多額の費用もかかるため現実的には厳しいことも多いでしょう。
では名義統一せずに売却するにはどうすればいいのか？
オススメの方法は、ずばり不動産投資家に売却することです。
投資家は家賃や地代収入目的で不動産を購入していますので、名義が違うこと自体はそこまで気にしていません。
利益がとれる不動産であれば、名義が違うことなんて二の次と考えています。
投資家相手に売却するのであれば、普通に売却活動をしていてはダメです。あなたの不動産の存在にすら、気づいてくれないでしょう。
多くの投資家の見込み客を抱える不動産業者に依頼したり、投資家用のインターネット広告に掲載したりする必要があります。
そんな時には投資用物件に強い無料不動産一括査定サイトを使うことがオススメです。
まず無料不動産一括査定サイトとは複数の不動産会社に無料で査定依頼を申し込めることができるサイトです。
不動産会社によって得意とする地域や物件種別は異なり売却額が数百万円変わることも珍しくないため、不動産売却時には不動産一括査定サイトへの申し込みが必須となっています。
複数社から査定を同時に集めることで自分に合った不動産会社を無料で見つけることができます。
そこで投資用物件に強い不動産一括査定サイトに申し込めば、投資用物件に強い不動産会社とマッチングでき売却を有利に進められるでしょう。
無料ですし、今すぐ売却しないとしてもとりあえず自分の不動産の価格を知っておくのは大事です。申し込みも1分程度で終わるのでぜひ申し込んでみてください。
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名義を統一して売却する方法
次に名義を統一して売却する方法を紹介します。
実は統一の手順は意外とシンプルで、そこまで複雑ではありません。
土地と建物の名義を統一する手順は、以下の通りです。
- 統一の意思確認をする
- 買取金額を決める
- 司法書士を手配する
- 所有権の変更をする
ではさっそくひとつひとつ見ていきましょう。
統一の意思確認をする
土地と建物、それぞれの名義人で「どちらが名義を統一するか」話し合います。
土地と建物の名義が違う不動産は、親子などの血縁関係で名義を分けていることが多いので、話としてはまとまりやすいでしょう。
借地の上に建てた等の特殊な事情で、建物と土地の名義が違う場合は、他人同士ということもあり、当事者同士だけではなかなか話がまとまらないことが多いです。
交渉人や仲介人として、第三者を絡めさせた方が、話が進みやすいでしょう。
弁護士や不動産業者が仲介人や公証人としては、適当だと言えます。
買取金額を決める
名義を変えるということは、所有権そのものを受け渡すことになるため、基本的には金銭の受け渡しが必須です。
血縁関係であれば無償譲渡になることもありますが、他人同士の名義統一であれば名義を買い取ることになります。
いくらで名義を購入できるかは、当事者同士のさじ加減。
しかし素人同士の話になれば、的外れな買取金額になることも少なくありません。
適正な金額で買取するためにも、一度不動産会社に査定してもらった方がいいでしょう。
司法書士を手配する
無事に買取金額が決まれば、名義の変更をしてもらう司法書士を選びましょう。
司法書士の費用を負担するのは、土地建物両方の名義を得る方ですので、もちろん手配も行う必要があります。
何らかの紹介伝手で司法書士をつかうと紹介料（マージン）を上乗せされて、費用が高くなってしまうことでしょう。
すこしでも安く抑えたいというのであれば、自ら司法書士を探して手配することをオススメします。
名義の変更をする
司法書士を手配できたら、ついに名義の変更です。
まず司法書士立ち合いのもと、買取金額の受け渡しを済ませましょう。
お金の受け渡しができたら、あとは司法書士にお任せでOK。
数日後には名義が統一されています。
まとめ
土地と建物の名義が違う不動産を売却する時に、必要な知識を紹介してきましたが、いかがだったでしょうか？
名義が違う不動産を売却すること自体は問題ありませんが、名義統一したり、投資家相手に売却したりする必要があることを理解いただけたと思います。
名義が違う不動産を売却する際は、今回紹介した知識をぜひ活用してみてください。